金融评论家查尔斯·金德尔伯格曾说：看到朋友投机致富的时候，没有什么比这更能扰乱人的安宁与心智了。
一位受身边买房朋友们的影响、抱着“买房赚大钱”的期望，希望杀入楼市“大赚一笔”的购房者曾咨询笔者，如何达到目标？当笔者提及“周期”的时候，这位朋友却十分茫然，问“周期”是啥？不懂周期，就敢投资，这就是胆量。当然，是一种无知的胆量。正如巴菲特所言，投资最可怕的事，就是不知道自己在做什么。无论金融还是房地产，周期其实都是影响最大的因素，也是最大的判断标准和维度。曾有一个典型的案例，证明周期因素对于房产价值的重要性。一位购房者朋友，在市场好的时候准备卖二手房，结果因为周边可能要修好一条地铁而放弃。“地铁一好，这里房价肯定要上涨一大截。”在这样的想法驱动下，这位朋友把在中介挂出的房源下架。没想到的是，地铁修好后，原来的看房人都不见了，房子竟然不好卖了！什么原因？周期不同了！年5月南京地铁二号线建成通车，结果一年之后，南京楼市进入下行周期，新房库存量超过套，随之出现降价潮。此时，即使受二号线利好的河西板块，也难免出现了楼盘大幅降价的现象......由此可见，城建利好与周期阶段相比，后者对于市场的影响远大于前者。那么什么是周期呢？这里说的周期主要是指楼市周期，通常是说楼市运行过程中的扩张与收缩不断交替的周期性波动。一轮完整的周期，一般包括繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。世界知名经济学家，几乎没有不重视周期的。在房地产行业中，成功预测本轮周期的著名房地产专家任泽平，其所著的《房地产周期》，就将周期作为楼市发展的核心来研究。过去十几年中，南京房地产市场主要经历了四轮周期。第一轮是年调控后到年市场火热，再到年楼市猛然降温；第二轮是从年下半年救市开始，经历了年反转，年回暖，到年再度转冷；第三轮是从年市场回暖、年小高潮到年下半年市场再度走冷。过去这三轮周期主要呈现出两大特点：首先是时间不长，基本是3-4年一轮周期，只要熬过去，就能走出来。很多深套的地王项目，靠熬字秘诀，最终化险为夷、逢凶化吉，有的甚至还赚得盆满钵满。其次是基本面好。具体表现为市场冷时，降幅有限，市场好时，涨幅却较大。每一轮周期即使最冷时候，南京都比其它很多城市要相对更好。市场最差时，10%左右的降幅已是最大。而笔者在同为长三角城市无锡时，曾见识过元/平米直接降元/平米的疯狂降价。而在市场好的时候，在南京买房的收益却好于很多同体量城市。周期时间短，基本面比较好。背后其实是供求关系中，南京新房的供应量长期有限，市场稍有回暖，就会出现供不应求的态势。总体供应量不大，这也是南京房价特别是主城房价难以大降的原因。过去十几年来，南京新房库存基本在2-5万套之间浮动，最高时不超过6万套，最低时只有2万套左右，即使需求萎缩，供过于求也不至于太严重。相比同体量城市杭州、西安等地最高时新房库存超过10万套来说，南京每轮周期的健康指数要高很多。长期供应有限带来的好处是，房价坚挺，早期买房的市民收益较高，市场差的时候也不至于大幅缩水；带来的恶果则是，低品质房充斥市场，既然供不应求、什么房子都好卖，那么何必做那么好？不少全国大品牌开发商来到南京，一番品牌发布和推广之后，最终交付后往往只剩八个字：盛名之下，其实难副！看清楚了过去三轮楼市周期，最后说说这一轮周期，也就是年开始、至今仍然没有结束的周期。这一轮周期经历了年的复苏、-年的繁荣与疯狂，-年的衰退，未来的年，如果政策持续不松绑，那么至少部分区域的萧条将是必然的。也许对于周期要持续多久还存在不同看法，但对本轮周期进入下行阶段，应该是多数业内人都已的眼明的事实了。在这样的市场环境下，下一轮行情何时才会到来呢？笔者认为，至少还需要2-3年。首先，从“房住不炒”到“不以房地产作为经济短期刺激手段”的清晰认识，都决定了本轮调控的长期性、稳定性特征。很多业内人士其实也明白，如果房价再像过去几年中大幅上涨，所积累的泡沫破灭后，大家也许就没有饭吃了。其次，在调控手段上，这轮周期与之前几轮的最大不同点在于：调控政策分化，一城一策。像以前几轮因为整体经济形势或其它城市衰退导致的“政策放水”现象难以再现。特别是今年以来，每个房价冒头城市都免不了自我加码调控，如苏州、西安等房价涨幅领跑城市。鉴于南京基本面的优势，再加上近年来房价上涨后很多购房者的财富代表性示范效果，因此短期内带头政策松绑的概率很小。最后，随着过去几年南京楼市购买力的一波波释放，供求关系开始从供不应求走向供求平衡，甚至部分区域短期内供过于求（如近期的江北板块），这也是下一轮行情难以很快到来的重要因素。从供应上，南京新房库存已站稳4万套大关，甚至突破了套，这是一个进入买房市场的信号。需求端，在严厉的限购政策下，市场需求是有限的，丧失信心的投资客与不再着急的改善型，都是购买力萎缩的重要因素。综上所述，笔者认为，在现有调控政策不做大调整的前提下，南京楼市本轮周期的时长或许是前面几轮周期的2倍。如果本轮周期从年楼市回暖开始计算，可能要到年左右才会迎来下一波行情。在此之前，从投资角度分析，短线操作的可能性基本不存在，很快能看到有收益的房子，也只存在于少量限价盘。如果买不到限价盘，手里预算有限也买不了主城，想投资南京都市圈或远郊，那么笔者建议是“一动，不如一静”。观望或许是更好选择。下行周期内，或许就会有降价便宜可占。如果是自住为主、兼带投资目的的客户，在楼市深度调控对买方有利形势下，应该寻找区域中的高品质楼盘，长期持有，更多以投资而非投机心态面对市场，如果能拿到5年甚至更长时间，仍然有较大概率或许一个还不错收益。对于下一轮行情何时会来，至少有几个信号购房者不应忽视：南京新房库存是否持续减少？南京二手房成交量（代表真实需求）是否持续上升？南京是否有更多更快的人口增长？另外，信心也很重要，虽然市场整体处于下行周期，但从长远看南京这样城市的房地产市场仍然有发展空间。正如一位业内人比喻，看楼市好坏，要看到底拿望远镜看还是显微镜看。短期不乐观，长期不悲观，才是客观态度。年时，笔者刚入行3年，身边一位从业多年的前辈说，这种市场由冷转热反转剧情，今后都不会再有了。但后来事实证明了，周期依旧。--------------------END--------------------
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